[摘要] 从今年3月份以来的市区楼市热销景象，对于开发商来说不亚于久旱逢甘霖，房子的去化程度飞快，甚至接连出现“彻夜排队”、“日光盘”等火暴现象。
从今年3月份以来的市区楼市热销景象，对于开发商来说不亚于久旱逢甘霖，房子的去化程度飞快，甚至接连出现“彻夜排队”、“日光盘”等火暴现象。但由于前期积累的房源太多，市区一手房库存量仍超过1.4万套，成为顶在市区楼市头上的“老大难”问题。
市区房地产业内人士认为，从5月份以来，市区一手房库存量保持在1.4万套上下，说明两个问题。好的方面是，这三个月新上市的巨量房源，因为购房需求旺盛，基本上都消化光了，库存量没有增多，市场的供需情况达到了较理性的平衡状态。
堪忧的一面是，三个月消化了3200多套房源，也没有让库存量有所下降，而同样火暴的行情，能不能再现是个问题，也就是说，接下去库存量几乎肯定是要继续增加。
三个月后库存还是1.4万套
5月创纪录，6月再创纪录，7月如果按窗口受理量计算，还是创纪录，接连三个月的一手楼市的火暴，并没有换来市区一手房库存量的减少。三个月的消化后，库存房源的总量还是在1.4万套以上挂着，开发商头上顶着的“去库存”压力，并没有减轻多少。
一手房库存，是一边在消化，一边在增加的。就像我们从小做惯的数学题，一边水龙头加水，另一边出口放水，只不过加水的速度要大大快于放水，因此库存量这池水，就蓄得越来越满。
今年5月10日时，据市房地产交易管理网的商品房总交易统计数据，市区累计可售一手商品房突破1.4万套，达到14080套，累计可售面积为206.9万平方米，首次突破200万平方米大关，成为几年来库存高点。
昨天，同样的指标变成了14318套，相比三个月之前，增加了200多套的库存量。而5、6、7三个月，市区一手房共销售了大约3200套，是最近两年来市场最热的时间。
据统计，6月市区共销售1071套一手房，按这个速度，要消化掉全部库存，需要超过13个月的时间。虽然这已经是最近两年来消化库存时间最短的记录，但所有人都知道，要全年保持6、7月份这样的销售量，基本上是不可能的任务。
大户型库存多成关键难点
3月以来的楼市热销，除了以价换量的销售政策获得了购房者的真正认可，另一重大原因，就是推出的产品都是适销对路，受购房者欢迎的。比如90平方米上下的中小户型，比如赠送面积多的创新户型等等。
而库存房源中的大部分，正是目前刚需购房者们不中意的大面积户型。“中小户型好卖，留下来的就是大户型居多，特别是超过144平方米的非普通住宅和大量的排屋、别墅房源。”市区江南一家楼盘的营销总监说，随着几个重点楼盘都已经开盘，新的中小户型房源供应在接下去一段时间将大为减少，楼市是否还能持续目前的热销状态，关键在于大户型房源的销售，也就是改善型需求用户是否会出手。
“从近期一些热销楼盘的销售看，已经发现改善型需求开始入市的苗头，但接过刚需的接力棒成为市场主力，则需要市场的进一步回暖。”该营销总监说，改善型需求和大户型房源将成为左右今后楼市冷热的关键点和难点，目前降息等政策利好有助于改善型需求的入市，但仍需时间观察。
库存带来资金链风险
有专家说，房地产行业真正的风险在于不断积累的房屋高库存。说来说去，还是事关资金链。
房地产行业真正的风险在于不断积累的房屋高库存（包括所有新开工、在建、竣工但尚未销售的房屋面积）。以的标准，从在建面积看，去库存化可能需要至少3年时间，如果销售和竣工比没有明显改善，那么去库存化可能需要更长时间。
根据金华的数据，虽然以现有的可售房源，大约需要13个月，接下去，将有新的房源不断加入这个队伍，如果销售没改善，在建面积也可能是未来的库存量。因此，从这个角度来说，库存压力会继续逼迫开发商行动，消化掉库存就是拿到销售回款。留下存货多的开发商，今年剩下的四个月仍会以价换量加快销售。
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