[摘要] 中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令各界严重关注。楼市的主要问题集中在：土地财政寅吃卯粮，全国楼市供过于求，京沪等大城市房价过快上涨，不合理的房价收入比和租售比，涉房信贷规模膨胀等。
房地产有软着陆趋向 六要点解读房地产现状
中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令各界严重关注。楼市的主要问题集中在：土地财政寅吃卯粮，楼市供过于求，京沪等大城市房价过快上涨，不合理的房价收入比和租售比，涉房信贷规模膨胀等。
中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令各界严重关注。楼市的主要问题集中在：土地财政寅吃卯粮，楼市供过于求，京沪等大城市房价过快上涨，不合理的房价收入比和租售比，涉房信贷规模膨胀等。而目前看来，笔者认为其存在较大的软着陆的希望，具体理由如下：
首先，政府和市场在房地产上的作用逐渐走向“并重”，政府角色正从无所为到有所为转换。没有任何一个国家能单纯依赖商品房市场解决本国国民的住房问题，中国也不例外。直到2010年之前，中国将房地产问题过度地推向了市场。除了土地财政急剧膨胀，政府对解决“民有所居”问题的作为有限。而近年来，随着保障房建设和棚户区改造，政府提供的住宅套数约占到全部住宅的20%，这将显著约束商品房的价格上升，且缓解中低收入阶层的不满情绪。
其次，金融改革使中国居民投资渠道日益多元化，不再单纯依赖房产投资。要去争论过去10年货币是否超发，几乎相当于一种挑战常识的荒诞举动。中国出生于1975年之前的人口，或多或少因其经历的苦难贫寒和不安定感，而有着巨大的储蓄热情。中国居民的高储蓄和央行的快速发钞相互碰撞时，居民财富就如同夏天的冰棍，随时间而日益消融。2005年之后房价的显著持续上升，以及2008年之后股市的肃杀，使得人们确信楼市才是保存财富的主要载体。但利率市场化使中国实际利率已经为正，各种私人银行、信托和理财产品不断涌现，而房地产限购限贷政策不断强化，使得中国富人群体的投资性购房热情大为缩减。首次置业和改善需求成为了房地产市场的主流。
第三，城镇化的本意在于弥合中国城乡的二元鸿沟，同时也具有使房地产市场更为均衡的功能。城镇化并没有那么玄妙，无非是以往中国城镇和农民的权利不均等，城市和农村教育医疗养老等软硬公共服务不均等，现在要以城镇化缓解或逆转之，使经济发展公平地惠及更多国民。城镇化必然要求财政加速向公共财政转型，承包地等加速向固化物权转型，农民加速向市民转型。在此进程中，中国的大城市发展将严格受控，自然村、行政村和小城镇的数量将衰减，人口更多地向中小城市、向建制镇聚集。城镇化进程很可能意外地化解目前在三四线城市已普遍存在的房地产供过于求的困境，甚至意外地收获郡县治、天下安的效果。
第四，中国地方政府的土地财政隐含的巨大风险可能被延后，财税改革使其具有更大的斡旋余地。目前中国地方政府的财政支出中，1/3 靠税费收入，1/3靠土地出让，1/3靠上级财政的转移支付。通常保守估计地方政府的债务规模在10万~15万亿元间。目前看来，地方政府资产端的膨胀将受到制约，指向新增产能的项目难以出台。负债端则在省财政统筹的层级之上，再辅以中央财政建立地方财务监测预警机制。考虑到财税体制改革已明确了地方事权和财政支出责任相对应，到地方债务化短为长的期限结构转换，以时间换空间可能成为解决土地财政问题的主要思路，这为稳定楼市奠定了基础。
第五，中国房地产金融风险的可控性明显增强，不太可能成为系统性风险。涉及房地产的信贷主要是开发贷和按揭贷款。就开发贷款而言，由于开发商的自有资金率被要求不低于35%，而目前该比率通常在50%，因此房地产开发的去杠杆化相对充分。此外，从2005年以来，每年新增按揭贷款对当年商品住宅销售的比率逐年下降，购房者首付比例和房价双双不断上升，使目前按揭余额对商品住宅市值的比率很可能低于20%。此外，影子银行系统中的房地产融资总体风险也尚可。房地产金融绑架了银行的说法，难以成立。
第六，中国房地产政策在近期和未来的走向，可能有无心插柳的意外收获。近期的楼市调控，主要集中在针对京沪等地在房屋购置和出让方面更为苛刻的信贷和税收政策，集中在重庆、上海房产税模式的扩大试点，集中在加强房地产税的立法工作等方面。这些政策曾面临巨大争议，现在看来，形成的综合效果和市场预期是令人惊讶的。京沪两地更为严厉的限购限贷，确实是大城市购房需求的强力“缓释剂”，否则很可能2013年春节以来一线城市的房价上涨将更为猛烈。如果在未来3~5年，更严厉的政策调整主要是上海、重庆模式房产税的扩大试点，真正具有杀伤力的房地产税还在加强立法阶段，那么中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。
由是观之，三中全会之后，如果没有特别剧烈的房地产政策调整，延续已有政策基调并合理微调，那么在2020年之前，中国房地产有可能实现软着陆。回顾21世纪以来，2003年之前中国银行业尚处于已整体技术性破产的困境之中，此后借助全球对中国高增长的向往，以及次贷危机前癫狂的全球股市，中国银行业通过注资股改上市，以区区不足10年的时间，就成功拯救了其银行系统(这很可能是百年来大国金融的奇迹)。中国房地产在2007~2010年也处于风声鹤唳的危局中，而现在看来，半是人力半天意，中国房地产有可能再度上演戏剧性的软着陆奇迹。
楼市真相的焦虑 空置房“神龙见首不见尾”
（来源：燕赵都市报）空置房的真相，纠结了许多年。遗憾的是，无论是国家统计局还是国土部门，始终没有公布过相关数据。
“有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩。”近日，中国企业资本联盟主席、中华博士会执行会长杜猛的一番话，再次引发争议。但杜猛说，6800万套是早前他人所说，而自己提出的数据是5000万套。“但权威数据在哪儿？”他表示权威的空置房统计数据在市场上至今无迹可寻。
中国究竟有多少空置房？这个问题从几年前就成了脑筋急转弯。6800万套、5000万套、2000万套、1500万套……专家众说纷纭，民众莫衷一是。任志强说得更不客气，“统计年鉴上有数，为啥不看看？自房改后历年竣工的商品房套数合计约七千万套，全空着？城镇约二点三亿户，户均约一套房。空着六七千万套人都住在大街上？”
绕了一圈，问题又回到原点。没有权威数据，大家只好猜谜。但值得注意的是，中国房地产开发中的泡沫现象，恐怕比具体的空置数据更容易达成共识。前不久，财经媒体对鄂尔多斯的空城曝光后，又对常州、十堰等出现的“鬼城”、“睡城”调查发现，房地产市场泡沫大有从一线城市向三线城市和小县城蔓延之势。随后，发改委城市和小城镇改革发展中心课题组证实了城市建设“贪大求全”之风：144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
有论者认为关注空置率与空置房没有多大意义，因为就算据此开征房产(新闻 新房 论坛 微博 )税，也只是稍稍增加了房屋的持有成本———何况实时的说法是，“国税总局官员称，目前并无房产税试点扩大消息”。这个说法自然有道理，但公众之所以常年纠结在空置房数量之辩上，显然不只是见不得多套房的业主“左手摩托罗拉右手诺基亚”，而是基于一个最基本的逻辑：市场博弈，总要知己知彼。捂盘惜售创造的“销售奇迹”给不少开发商带来盆满钵满的，那么，了解一个真实的楼市现状，并据此作出交易选择，不应该是消费者最基本的知情权益吗？
在楼市交易的舆论平台上，话语权明显是长期失衡的。即便是实时调查数据显示，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象，主要原因是中小银行上半年放贷过猛，导致下半年“囊中羞涩”；即便是据央视报道，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元———每每利空消息出来，总会被房产大佬或部分专家炮轰为“荒谬”。反倒是时近年底，有关房价上涨“军令状”的事情，鲜有人提及。
空置房的真相，纠结了许多年。遗憾的是，无论是国家统计局还是国土部门，始终没有公布过相关数据。只是，权威说法越沉默，坊间传言越四起。它起码表征了两种焦虑：一是对国内楼市真相的焦虑。缺乏这些核心数据，宏调如何有的放矢？二是对住房信息联网的焦虑。截至目前，距住建部首次提出的住房信息联网“最后期限”已经时隔近17个月，距第二次承诺的2013年6月底也已过去了5个月。“查房”，究竟难在何处？
好在，最近国务院常务会议决定，“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度”。不管如何界定空置房的概念，起码还原一个真实客观的空置数据，应该是民意所期，也是大势所趋。
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