[摘要] 以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式，在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但记者走访北京、上海、广州、武汉等试点城市发现，政策试点一年后遇冷已成现实，究其原因主要受传统养老观念、 相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。
一项新政敌不过“养儿防老”观念?
上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为，以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但记者调研发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。
其一，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。“‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。
家住上海徐汇区的张老伯今年75岁，他希望在自己百年之后把房子留给孩子。“子女在上海生活也不容易，医疗、 等各种成本都不低，我会把房子交给他们处置，卖也好，租也好，都能给他们增加一些。”
其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对上海失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时，她坚决表示不同意，“我们希望 提供更方便多样的养老服务，并给予失独的家庭更多精神关怀，金钱倒不是重要的。”孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把所属的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于 事业。
其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。记者调查发现，对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并 规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。
以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为巨大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。
另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的巨大障碍，也是与国外政策环境巨大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。
其四，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
泰康人寿上海分公司相关负责人认为，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。
政策如何且行且完善?
受访者普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。“一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高;另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。”一位退休学者表示。
与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好? 能不能到位?老人领取养老金会不会有风险?给吃定心丸，还需且行且完善。
幸福人寿监事会主席孟晓苏坦言，通过试点发现很多问题需要解决，比如共有产权要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政策扶持，比如免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的房产税;加强对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户 补贴制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。
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