[摘要] 对于大多数房地产企业来说,2016年的“小阳春”来得有点早。来自中原地产的数据显示,截至目前,共有17家房企公布2月销售业绩,这17家房企2月合计实现销售额高达789.58亿元,同比涨幅高达118%,与此同时,销售均价也明显上行。
对于大多数房地产企业来说,2016年的“小阳春”来得有点早。来自中原地产的数据显示,截至目前,共有17家房企公布2月销售业绩,这17家房企2月合计实现销售额高达789.58亿元,同比涨幅高达118%,与此同时,销售均价也明显上行。业内人士认为,今年房企的开门红,与宽松政策密切相关,同时也是房企积极推盘、提前布局的结果。而对于突如其来的暖春,多数房企都将在上半年承接2015年的走量策略,积极推盘入市,主动占领市场先机。
保利地产:今年前两月销售额涨九成
受到“春节”等节日因素影响,年初一般是楼市的淡季,不过,保利地产却在今年前两月实现开门红。
保利地产已于1月份销售139.78亿元,创下了历年一季度中的单月销售纪录,超出市场预期。3月7日,保利地产公布销售业绩显示,2016年2月,公司实现签约面积74.81万平方米,同比增101.72%;实现签约金额89.13亿元,同比增长89.02%。1-2月,保利地产实现签约面积177.69万平方米,同比增长88.52%;实现签约金额228.91亿元,同比增长90.46%。
机会留给有准备的企业,为迎接保利地产上市10周年,新年伊始,保利地产在范围内推出了百亿“春播”计划,涉及一系列的优惠举措以回馈客户。北京保利旗下多个项目在1月1日推出新品,除了保利大都汇之外,保利首开天誉、保利紫荆香谷也在当天开盘,均取得了不俗的市场业绩。
自去年11月8日热销12亿以来,位于通州的保利大都汇便开启了“热销马拉松”的模式——2016年元旦日销3亿;此次开盘劲销3亿。3月5日,保利大都汇写字楼、商业产品开盘3亿元售罄,再次引发市场关注。事实上,保利大都汇持续的热销,无疑为火热的商办市场注入了全新的活力。
除了行动迅速外,聚焦产品与市场、政策,也成为保利今年前两月项目热销重要原因。以保利大都汇为例,作为在2015年具有亮眼表现的商办市场,已经聚焦了众多投资者的目光,2016年市场也呈现出强劲的发展势头。据相关数据显示,2016年2月第三周北京一手办公签约面积1500平米,环比上升1400%;北京一手商业签约0.5万平米,环比上升100%,足见市场巨大的发展空间。随着企业经营成本的降低,企业的发展潜力将进一步释放,进而刺激相关办公需求的增加,将会进一步撬动写字楼的市场热度。
保利大都汇是整个运河CBD低密度的全业态商务艺术综合体,涵盖汇创空间、汇家公寓、汇彩天地、汇中心等四大业态。据保利大都汇项目负责人陈蔚透露,保利大都汇3月将会继续加推地标办公、水岸金铺两类升级产品。产品的景观资源将得到进一步提升,商位也更加优越。目前,新推临近步行街的商铺和写字楼已启动排卡。
此外,首开保利·熙悦诚郡在新年期间开展了各类抢活动,将项目信息隐藏在支付口令中来促进宣传,同时通关小游戏,还可凭截图至售楼处领取百元现金,此举也有利于将线上潜在客群引流至线下,双管齐下提升了营销效率。3月5日——6日,首开保利·熙悦诚郡智能非毛坯样板房揭幕,吸引众多购房者,在北京豪宅即将步入“10万+”时代的南四环区域,首开保利·熙悦诚郡高性价比智能非毛坯豪宅成为区域内具潜力的项目。
碧桂园:对今年业绩有更多期待
碧桂园近日公布,截至2016年2月29日止两个月,公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约236.5亿元;合同销售建筑面积约323万平方米。其中,碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为181.9亿元及261万平方米。
2月单月,碧桂园实现合同销售金额为111.5亿元,合同建筑面积为166万平方米,碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为92.4亿元及143万平方米。与去年同期相比,今年2月碧桂园合同销售金额同比翻番。
碧桂园表示,由于处于农历春节假期,2月份中国内地房地产市场的传统销售淡季,受假期影响,房企2月销售一般较差,但对比碧桂园1月及2月销售,基本持平。碧桂园相关负责人表示,春节卖房一直是碧桂园的传统,而且公司有一半项目位于三四线城市,春节期间的返乡置业潮为公司销售带来了比较大的贡献。
据了解,从1月开始,碧桂园在柳江、安庆、沈阳、芜湖等地推出返乡置业促销活动。以广东区域为例,碧桂园官方数据显示,1-2月佛肇区域4盘齐推,累计签约超12亿元,并成为佛山楼市销售亚军。
在刚刚过去的2月,碧桂园在土地市场上的表现也可圈可点。据媒体不完全统计,2月碧桂园通过收购、招拍挂等方式在南京、苏州、佛山、重庆等地拿下了10个项目。
在去库存的大背景下,降息、降准、降首付等利好政策接连出台,房地产业得以持续发展。碧桂园方面称,公司积极响应中央推进供给侧改革的号召,持续升级产品和服务,推出适销对路的产品,尤其在三四线城市适应改善性住房需求推出高端产品,继续助推新型城镇化发展,提升各地的人居水平。
2016年,碧桂园将在去年300多个项目的基础上大幅增加入市项目,因此对于2016年的业绩有更远的期待。同时,在企业战略上,过去一直专注在三四线城市布局的碧桂园,未来在国内市场将会实行“巩固三四线,拥抱一二线”的战略,在拿地策略上将会更加小型化和中心化,将主打高端产品和服务。
□业绩
房企迎来开门红
从今年1月和2月房企业绩来看,房企已经提前迎来了“小阳春”。由于春节原因,2016年2月,房企业绩整体较1月份有所下滑,但2016年1～2月销售金额同比至少保持40%以上增长。
中原地产研究部统计数据也显示,公布2月房企销售业绩的房企合计17家,17家房企2月公布的合计销售额高达789.58亿,同比这17家房企2015年2月同期的销售额361.36亿,涨幅高达118%。
不仅仅销售额明显上涨,销售均价也上行明显,17家房企合计2015年2月销售均价为8920元。而在2016年2月销售均价高达1万,同比涨幅达到了12.2%。在17家房企中,均价上涨的企业达到了12家,除个别企业因为战略扩张到二三线城市,降低均价外,大部分企业在2016年2月均实现了量价上涨。
据记者了解,2016年前两个月旭辉实现合同销售金额约50.1亿元,按年增加约147%,合同销售面积约27.48万平方米,合同销售均价约18200元/平方米,按年增加约42%。
恒大地产近日也宣布,恒大2016年2月份的合约销售金额约为人民币152.3亿元,合约销售面积约为177.0万平方米,合约销售均价为每平方米人民币8605元。2016年2月份的合约销售金额、销售面积及销售均价较2015年同期分别增长191.2%、148.2%及17.3%。
中原地产首席分析师表示,大部分标杆房企都收获了开门红,整体看,这与宽松的政策推动一二线楼市火爆有非常大的关系,预计这一趋势将延续上半年,标杆房企销售业绩将同比明显上涨。
宽松的政策环境推动了买卖双方的积极入市,在房企业绩飘红的背后,部分城市楼市成交呈现火爆局面。
中原地产研究中心统计数据显示,2016年1-2月主要的54城市,合计住宅签约达到了41.4万套,同比上涨了11%。
大量的出货也使得北京商品房的库存量下降。中原地产研究部统计数据显示,截至3月7日,北京商品房住宅可售库存持续下调,从2014年5月10日来,首次跌下7万套,目前商品房住宅库存仅68949套,相比年初1月1日的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例,实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。
另外,从库存占比看,90平米以下的中小户型库存占比明显过少,按照面积计算,90平米以下占比仅为13.8%,即使看套数占比也只有30%。“从目前的市场供需看,剔除部分开发商自用,中小户型稀缺明显。”
□看点
供应:老项目加推,新项目蓄势
经历了1月与2月的供应低迷之后,2016年销售季于3月份正式开启。对于突如其来的楼市春风,不少企业也开始积极应对,希望通过合理的推盘节奏,利用好这波难得的行情。
记者从泷悦长安获悉,从年初至今,该项目已经取得2.5亿元的销售业绩。有负责人告诉记者,“正月初八开始,购房者一下就多了起来,我们都有些措手不及。”顺应市场,该项目果断于2月27日开盘,推出30-2号楼,加上年前推出的48-5号楼,主力户型为139平米和128平米的3居,当天就去化20套。
据亚豪君岳会统计数据显示,3月首周北京商品住宅共有3个项目入市,均为老项目后期,其中包括春晖园·随园一个别墅项目,以及北京城建·北京密码一个商住项目。两个项目共新增住宅产品170套,预售许可面积1.8万平方米。
业内人士表示,虽然目前市场供应尚未有所体现,但是预计3月下旬后,会有不少项目集中入市,“都想趁行情好,赶紧走量”。
据不完全统计,3月北京住宅市场预计将有27个项目入市,其中包括清城国际中心、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘,以及包括首开保利·熙悦诚郡、首开·熙悦尚郡、金融街(长安)中心等在内的17个老项目后期。在3月预计入市项目当中,地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个,其中包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著。
“我们3、4月没有新盘推出,主要是以消化老项目为主。”昌平某项目负责人表示,由于去年拿的地块转化为可售房源尚需一段时间,这段纯新项目供应低谷,刚好给了老项目加速消化的窗口。“目前市场回暖氛围浓厚,业主对前期项目的需求也很旺盛,因此,我们借这个时机加快出货。”
亚豪机构副总经理任启鑫分析称,在地价倒推之下,北京高价项目将遍布市场,这一预期也拉动了周边老项目进入酝酿提价周期,预计自3、4月份开始,将有一大波老项目的价格出现显著变化。
在老项目加速推盘的同时,不少纯新项目也在紧锣密鼓地为推出做准备,今年即将入市的某新项目营销负责人表示,由于同一区域今年会有三个项目同期入市,因此各个项目对于产品定位、价格格外谨慎,“关于产品什么定位,样板间园林什么风格,我们公司已经开了十多次会讨论,务必使我们的产品做到区域好,我们也想早点将产品推出来,但是要推必须一鸣惊人。”
对于4月份北京新房供应情况,亚豪机构市场总监郭毅认为,自3月底开始,随着新供应房源的不断入市,新房市场成交也将进入持续回升阶段。市场成交热度的回升,开发商会加大单次推盘的货量,不少纯新项目预计会在4月陆续亮相。
顶豪提早布局60个项目3000套房源扎堆入市
“我们去年的成绩很不错,今年当然希望在去年的基础上再上一个台阶,所以今年布局比较早。我们赌今年的上半年,上半年肯定要快速出货,先完成一定的任务,下半年竞争激烈的时候就不用太着急了。”某豪宅项目的相关负责人透露。
事实上,业内人士已经预料到今年顶豪之间的争夺战将不可避免,不少豪宅项目已经开始行动。
中原地产研究部统计数据显示,今年以来,截至3月6日,售价10万+的项目签约49套,这49套由14个项目签约,其中万柳书院签约11套、使馆壹号院签约11套、琨御府签约8套、泛海国际签约7套、西宸原著、金茂府签约各2套。远洋天著春秋、钓鱼台美高梅公馆、泰禾·北京院子、远洋·LAVIE、瑞安·君汇、紫御华府、红玺台、北河沿甲柒拾柒号等各签约1套。
“2015年是北京顶豪元年,而2016年将迎接顶豪大战血腥的一年,虽然年初签约成交高位,但未来将有60个项目进入10万+这个市场。”按照未来一年60个顶豪项目,预期入市每个项目50套左右计算,待售的项目顶豪数据将高达3000套,而北京一年10万+历史纪录只有260套,即使计算到8万+签约所有居住类也只有673套,“也就是2016年的顶豪库存即使乐观,需要去化也高达5-10年,市场的竞争将越来越激烈。”
在亚豪机构市场总监郭毅看来,北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度却相对较慢,因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,而新老豪宅项目之间也将出现激烈竞争。“老牌豪宅往往地段优越,完善的配套极具优势,但是与此同时,这类老项目也存在无法规避的缺陷,如社区规划、产品设计相对落后等。对于追求更高居住品质的财富阶层来说,新豪宅的产品优势与老豪宅的地段优势可谓鱼与熊掌,兼得的秘诀是选择产品与价格同步提升的老牌豪宅。而新豪宅为了提升自身的性价比,契合财富阶层的生活方式着力打造产品力,新豪宅的不断增多以及老牌豪宅的渐渐觉醒,势必将在2016年产生一场激烈争战。”
□专家观点
抢跑房企的市场预期偏谨慎
房企销售呈现抢跑的态势,说明对于未来市场其实还是略偏谨慎的。不排除部分房企会有囤货的想法,因为预期后续房价会继续上涨。但对于一些房企来说,可能还是希望利用目前较为宽松的购房政策而积极售楼,在于其对于资金回笼的渴求是比较大的。不排除其抢跑不在于为了去库存,而在于希望快速开启新一轮的投资通道,这对于此类房企加快对一二线城市布局是有利好的。更为重要的是,房企抢跑背后也体现了不再有跟风的市场操作策略,而是有更独立的战略思维。
◎泰禾集团董事长黄其森
2016年将是房地产的“温暖之年”
如果说2015年是房地产的“回暖之年”,那么有去库存相应政策以及货币政策的支持,2016年将成为房地产的“温暖之年”。金融支持房地产,而当下房地产对经济的拉动作用快、明显。因此不难预计,由于政策面继续暖风频吹,一线城市和部分二线城市房地产市场仍将持续看好,三四线有望好转。
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