[摘要] “一房变两房、两房变三房”、“送飘窗、送露台、送花园”……不少楼盘宣传广告中有这样的广告语。市区一购房户购房时，听开发商说有露台赠送，下单买了房，拿到新房钥匙，却发现作为“赠送面积”的露台很不靠谱，为此和开发商起了纠纷。
“一房变两房、两房变三房”、“送飘窗、送露台、送花园”……不少楼盘宣传广告中有这样的广告语。市区一购房户购房时，听开发商说有露台赠送，下单买了房，拿到新房钥匙，却发现作为“赠送面积”的露台很不靠谱，为此和开发商起了纠纷。
现房与广告宣传有出入
市民沈先生买了市区江北某房产公司的新房，他说，当初买房时去售楼部看过小区沙盘模型，也参观了样板房，他看中了小区二楼的一套新房，前后有两个露台，就花了100多万元订购了一套。这套房子前后露台是“赠送面积”，他认为与同户型的房子相比，哪怕多花几万元也值。不料交房后，他发现露台格局跟样板房有很大出入：前后露台的过道不复存在，露台与房屋地面存在很大落差。他多次找开发商交涉，开发商却表示，他们是按照设计图纸施工的，过道并不存在，至于露台与室内落差问题要业主自行解决。这让他接受不了。
很多购房户由于买的并不是现房，买房之前大都凭借开发商的宣传单、沙盘或是样板房来确定是否购买，交房后发现与之前开发商宣传的不一样，这该怎么办呢？浙江泽大（金华）律师事务所律师曾鲁翠认为，从证据上面，购房户自身要做好防范措施，比如对沙盘及样板房照片存档，或是对当时楼盘销售员的广告宣传内容进行录音等，借此保存好证据。不过，现实当中没有几个购房户会有这方面意识，出现问题后往往无所适从。
如果交房后发现房屋与当初沙盘以及样板房介绍的不一致，该如何追责？曾鲁翠说，这要看沙盘以及样板房是否构成合同要约。《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，沙盘以及样板房视为合同要约，必须同时满足两个条件：一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。另外，《诉讼证据规则》第五条规定，“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人，对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。作为买受人的沈先生认为合同有变更，应举证并予以证明。
从沈先生的情况来看，当初他看到的沙盘以及样板房仅仅起到一种示意作用，他很难举证开发商曾做出具体和确定的允诺，并证明该具体和确定的允诺对订立合同存在重大影响。
事实上，楼盘宣传广告中“送飘窗、送露台、送花园、送地下室”……对于这些“赠送面积”，开发商能不能送是个问题，送了之后这部分是否计入产权证更是问题。
曾鲁翠说，如果开发商在没有抬高市场单价的基础上“赠送面积”，该部分“赠送面积”又是计入房产证的，那可真的是天上掉馅饼了。现实状况是，目前开发商所说的“赠送面积”，其实都是不计入产权证的面积。以“赠送面积”的名义“送飘窗、送露台、送花园、送地下室”等，根据2014年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》，有些面积原本就是业主的，有些开发商所说的“赠送面积”原本就不计算面积的，所以根本不存在赠送一说，这仅仅是开发商用于宣传的一个噱头。
值得注意的是，有一种“赠送面积”是开发商非法所得的面积。比如：1.开发商利用建筑面积计算方法的空子，减少套内面积，这样一来，可以帮助开发商减少税费，再将挪来的面积赠送给买房者。2.违建面积。部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。3.侵犯共有面积。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等。
对于开发商的“赠送面积”，购房户要留个心眼，谨慎对待。实际操作当中问题多的是，开发商擅自变更规划设计违法搭建以增加面积，将此赠送给购房户，有的购房户为此还暗暗自喜，殊不知，开发商已经将风险转嫁给了购房户。
《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，如果开发商擅自变更设计，受处罚的是开发商。但在实践中，开发商都是以购房户的名义利用该部分违规面积，如果购房户将这部分违规面积进行改造利用，受处罚的就是购房户自己。
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