[摘要] 今年，兰溪要实施下金、张村、金角村（荸荠塘角）、何村、水董村（后王）、枣树、后地（一期）、费龙口8个城中村改造项目，还将对桃花坞区块进行棚户区改造。本次征迁改造面积70余万平方米，涉及5000余户征迁户。
今年，兰溪要实施下金、张村、金角村（荸荠塘角）、何村、水董村（后王）、枣树、后地（一期）、费龙口8个城中村改造项目，还将对桃花坞区块进行棚户区改造。本次征迁改造面积70余万平方米，涉及5000余户征迁户。
棚户区(城中村)改造，国有房产征收和集体房产征收政策都有哪些？它们将如何进行补偿，老百姓能得到实惠吗？政策上又有哪些新变化呢？兰江导报全媒体采访了市城改办相关负责人，权威解读棚户区（城中村）改造工作。
棚户区（城中村）的概念
不少市民对棚户区的概念并不理解。棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、配套设施不全、安全隐患大、环境脏乱差的区域，包括城市旧住宅、危旧房、城中村等。
棚户区城中村改造与棚户区旧城改造又有什么区别呢？两者的区别是，棚户区城中村改造主要是指对城中村集体土地上房屋的征迁改造，而棚户区旧城改造则主要是指对旧城区国有土地房屋的征迁改造。
集体土地上房屋征迁政策
1、补偿办法
今年城中村改造以货币化安置为主，安置房安置为辅，市民可进行“二选一”。
货币化安置又分为现金安置和房票安置两种。这两者之间有何区别？市民选择哪种安置方式更实惠呢？
城中村改造房票面值:安置房折算款＝公寓式安置房回购价×核定的安置房建筑面积；对选择货币化安置方式的被征收人，按安置房折算款的10%进行奖励，如果市民选择房票安置，将在10%的奖励基础上，再享受房产企业5%的让利，征收人与房产企业按5%的让利结算后，让利部分征收人以现金形式奖励给被征收人。如被征收人选择现金安置，不享受10%奖励和房产企业5%的让利。
如被征收人选择安置房安置，也和选择货币化安置中的现金安置相同，不享受任何奖励，且可能面临安置房建筑周期时间长、后续保障不到位等问题。因此，市城改办相关负责人建议，市民选择货币安置更简便实惠，而货币化安置中，房票安置又比现金安置得实惠更多。
被征收人凭收到的房票，在全市范围内经公开招标并审核公布的开发楼盘中，自由选择购买商品房（包括新建商品住宅、营业房）。
被征收人所购买的商品房(含车库、车位、储藏间等)成交价不得低于房票面值的60%，剩余部分(房票面票的40%以内)按政府回购价给予兑现，同时扣除剩余部分的奖励。商品房总价高于房票面值部分由被征收人自行承担，超出房票总额部分不享受房地产开发企业让利的5%。
2、安置对象
城中村改造的安置对象包括：村级集体经济组织实有登记在册成员；服兵役前属本村级集体经济组织成员的义务兵、士官；入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员。
安置户的确认，是城中村改造征收红线范围内、拥有有效住房、有村户籍或股改前属村集体经济组织成员资格的住户可以确定为安置户。
城中村农房征迁改造旧房处置价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。对已办理权证的合法建筑给予拆除补偿；临时建筑、违法建筑和暂保使用的房屋不作为安置依据。
3、安置户及安置人口确认
城中村安置房的建筑面积是以确定的安置房有效占地面积为基准，再按照1:4的比例确定的。城中村安置房的占地面积认定分农业户、非农户、单人户等几种情况确定。
农业户，按“双高套”原则就高确定安置房占地面积。在农村私人建房限额内，现有合法房屋占地面积不足95㎡安置时靠到95㎡；超过95㎡不足110㎡的靠到110㎡；超过110㎡不足125㎡的靠到125㎡；超过125㎡的一律按125㎡安置。另一种方案是按照家庭人口选择确定安置房的占地面积：95㎡(2～4人)、110㎡(5人)、125㎡(6人及以上)。被征收户比较以上两种方案，就高确定安置房占地面积。
非农户，按现有合法房屋占地面积确定安置房占地面积，但不得超过125㎡。
单人户，现有合法房屋占地面积不足47.5㎡的，应安置占地面积就高套到47.5㎡；超过47.5㎡的，按合法房屋占地面积确定，但不得超过75㎡。
4、政策新变化
与往年相比，今年城中村改造集体土地上房屋征迁政策有哪些新变化呢？
以往未使用的或房票剩余面值超过原面值40%的，在扣除奖励部分后，按80%结算。而今年，这一政策得到了完善，未使用的，按回购价的100%给予结算，但不再享受奖励。
此外，城中村改造房票不适用于二手房交易，不过可购买新建商品营业房，但不得将其套现、转让、赠送，一年内使用。值得注意的是，城中村房屋征迁设有签约、腾空奖励。由此可见，今年的征迁政策实惠更多、选择更多、也更加灵活，真正做到“棚改工作，受惠于民、让利于民、造福于民”。
棚户区改造（桃花坞区块）
国有土地上房屋征迁政策
1、补偿办法
棚户区改造国有土地上房屋征收，被征收户既可选择货币补偿，也可选择产权调换。
征收住宅与非住宅房屋，被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋主体评估价值（不含装修、附属用房价值）的20%给予货币补偿奖励。强制执行的不予奖励。
A．货币补偿奖励
被征收人选择货币补偿的，自愿将货币补偿资金（含房屋价值补偿及各类补助奖励）置换成房票，在征收补偿协议生效之日一年内，购买本市行政区域经审核的房地产企业开发的新建商品房（含商业用房）或二手商品住宅的，给予房屋主体评估价值10%的房票补助，未使用房票的取消补助。实际购房资金少于被征收房屋主体评估价值的，结算时购房补助按实际购房资金10%结算。
被征收户选择货币补偿的，可获得20%的奖励；选择房票补偿，除了货币补偿的20%奖励外，还可获得10%的房票补助。如，被征收房屋主体价值评估为50万元，选择货币补偿的，可获得60万补偿；选择房票的，可获得65万房票补偿。
棚户区改造被征收户用房票购买商品房结算时，商品房销售企业按5%的折扣率以现金形式让利给被征收户。棚户区改造房票允许购买二手房，但结算时无5%的让利。
B．产权调换
选择产权调换的，被征收房屋评估价值与产权调换房屋价值结算差价。征收住宅房屋选择高层产权调换房的，被征收房屋面积的130%内按优惠价结算，超出部分按市场价结算。如选择多层产权调换房的，被征收房屋面积的120%以内按优惠价格结算，超出部分按市场价结算。
征收商业用房，被征收房屋面积100%以内按优惠价结算，超出部分按市场价结算。
另外，非住宅房屋停产停业损失按照被征收房屋评估价值的5%补偿。
2、临时安置费
被征收人选择货币补偿的，无临时安置费。
被征收人选择产权调换的，自行解决周转用房，自搬迁之日起至用于产权调换房屋交付后六个月内计算临时安置费，标准为：
（1）住宅按被征收房屋建筑面积每平方米8元计，不足700元/月计。
（2）商业用房按被征收房屋建筑面积每平方米35元计，不足1000元/月的按1000元/月计。
3、搬迁费
征收住宅、商业用房的，搬迁费按每户2000元计，建筑面积超出80平方米部分，按每平方米5元增加搬迁费。征收工业用地房屋的，搬迁费按每单位500元计，被征收人认为其搬迁费超过5000元的，搬迁费由具有相应资质的评估机构评估确定。
选择货币补偿的，搬迁费按1次计算，选择产权调换的搬迁费按2次计算。
4、征收签约、腾空奖励
被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限内配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作、签订房屋征收补偿协议的给予每户（不含直管公房）4万元的征收签约奖励，超过规定千叶期限未签约的不予奖励。被征收人在规定时间内腾空并交付房屋的，给予每户（不含直管公房）1万元腾空奖励。
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