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2017年1-10月市本级市场运行情况

金华市房地产交易管理网  作者:xxj   2017-11-17 17:09

[摘要] 1-10月新建商品房累计批准预(销)售面积为84.24万平方米,同比上升17.47%。其中新建商品住房累计批准预(销)售面积位71.8万平方米,同比上升33.55%。

一、2017年1-10月商品房上市情况

1-10月新建商品房累计批准预(销)售面积为84.24万平方米,同比上升17.47%。其中新建商品住房累计批准预(销)售面积位71.8万平方米,同比上升33.55%。

1-10月新建商品房批准预售面积涨幅加大,企业加快商品房入市节奏。随着10月下旬多个重点楼盘开盘及加推,商品住房交易量小幅抬升。因此,政府部门也加大了土地供应力度,积极稳定市场预期,引导市场向理性方向发展。预计11月份,金华市区又将有多宗商住用地集中入市,后期新建商品房批准预售面积将大幅提升。办公商业用房去化周期较长,销售比较缓慢,上市量急剧减少。

二、2017年1-10月商品房成交情况

1-10月新建商品房累计成交套数15827宗,同比上升20.84%,累计成交面积174.15万平方米,同比上升20.39%,累计成交金额181.47亿元,同比上升40.8%。其中新建商品住房累计销售面积为158.33万平方米,同比上升17.84%。商品住房去化周期已由上月的4.51个月增加至4.58个月,去化周期有所上升。

1-10月,商品住房成交均价为10412.61元/㎡,同比上升16.77%,本市城区户口购房均价。

三、商品房未售房源情况

截止2017年10月,市区尚有未售商品房建筑面128.65万平方米,同比下降35.16%。其中商品住房5171套,建筑面积71.39万平方米,同比下降49.39%。

在这一轮去库存周期中,库存数据跌至最近3年以来值,同时区域分化越来越明显。婺城新区区域商品房库存下降幅度,当月去化面积达1.91万平方米。金义都市区、湖海塘区域、城北区域当月去化面积分别为1.54万平方米、1.52万平方米、1.4万平方米,以上区域未售面积降低幅度相对较大,成为市场发展热点区域。相反,江北主城区区域商品房库存有所增加,当月库存增加量为3.76万平方米。当前,市场供需矛盾仍然存在,由于区域性发展不平衡市场冷热不均,政府部门应加大热点区域的土地供给

1.价格区间分析

按价格区间分析商品住房上市和成交情况,商品住房成交均价同比上升。2017年1-10月,商品住房成交均价为10412.61元/㎡,同比上升16.77%。

按商品房成交均价分析,商品住房成交均价小幅上升。其中,本市城区户口购房成交均价依然。虽然成交价格上升势头趋缓,但目前市场高位运行稳定,市区购房压力加大,市场拐点仍未出现,触顶反弹还需时间。本市其他地区户口购房成交均价增幅最快,显然周边县市购买市区房产的热度得到加强,逐渐向热点区域靠拢。随着外来资金投资成本上升势头减弱,投资客对金华市场开始持观望态势。

2017年1-10月,中小户型房源市场欢迎,其中80-90平方米成交套数5424套,成交面积占总量的30%;120平方米以上成交套数4547套,成交面积占总量的46%,180以上平方米成交套数1002套,面积为24.84万平方米同比增长38%。其中:成交面积增长前三位的户型分别为120-144平方米、80-90平方米和180平方米以上。成交套数增长前三位的户型80-90平方米、120-144平方米和180平方米以上。

商品住房面积供应和成交分析,中等偏上面积户型占市场总量的份额。随着二胎政策的落实,改善型客户越来越多,中等户型面积的市场需求逐年增加。市场供应结构多元化分布还将持续一段时间。

从购买对象的区域分析,基本以市本级购买为主,占成交量的67%;本市其他占16%;与去年同期相比市本级购房比例下降7个百分点,但本市其他地区的购房比例增长10个百分点。本省其他占6%,与去年同期相比购房比例增长1个百分点;外省占11%,与去年同期相比购房比例下降4个百分点。

市场客源基本集中在本市和本市其他客源上。从购买对象分析,以本市(含本市城区及本市其他)的购买力为主,与上月相比本市的购买力不变。随着市场交易势头持续上涨,市区对周边县市的购房吸引力渐渐增强,周边县市的购买力有所上升;对于本省其他及外省的对象来说,其购买力继续下降,几乎没有投资迹象。

1-10月全市共成交新建商品房4477287㎡。从各县市在全市房地产新建商品房市场成交量的占比来看:市区为42%、东阳为19%、义乌为12%、兰溪为11%、浦江为7%、武义为4%、永康为3%、磐安为3%。市区的成交量占了整个市场的42%的份额,这说明随着市区房地产城市改造和基础设施改善,市区居住环境和质量明显高于各县市,对周边的吸引力比较大。

从成交区域来看,成交的房源多集中于江南及金东区板块,约占整个市场交易量的50%。

今年前十房企所占市场份额为35.6%,相对于去年前十房企47.9%的市场份额,市场占有率仍然较低。但是同上月相比,市场集中度有所回升。今年整体火爆房市带动往年停滞的楼盘,由于性价比较高得到市场认可,去化相当迅速,也说明了市场全面复苏。目前整个楼市的房价稳中有升,优质楼盘表现更为抢眼,市场高位运行处于常态。控制房价成为今年四季度市区房市理性发展的目标。

名:【湖海城市花园22432元/平方米[东阳]城市花园0套在售(光明地产)】

成交套数793套,成交面积8.39万㎡,成交均价14029元/㎡;

第二名:【宾虹星城(意谐房地产)】

成交套数701套,成交面积7.39万㎡,成交均价8484元/㎡;

第三名:【保集·湖海塘庄园(通和置业)】

成交套数303套,成交面积6.13万㎡,成交均价18840元/㎡;

第四名:【汇昌凤凰一品18651元/平方米[婺城]凤凰一品2套在售(汇昌置业)】

成交套数552套,成交面积5.76万㎡,成交均价10823元/㎡;

第五名:【香意墅(聚丰房地产)】

成交套数445套,成交面积5.73万㎡,成交均价6766元/㎡。

五、2017年1-10月二手房成交市场特点

1、1-10月二手房成交套数为21650套,同比上升100.25%;成交面积298.01万平方米,同比上升91.9%。二手房(住宅类)累计成交套数为20199宗,同比上升104.56%,累计成交面积217.94万平方米,同比上升103.53%。

二手房成交活跃度降低,成交套数和面积同比增长幅度均有回落,二手房(住宅类)的成交套数和成交面积上升幅度与去年相比进一步收窄。监管部门对热点区域楼盘调控,使得二手房市价开始松懈,加之土地供应增加,住房正逐步回归居住属性。而且,近期一波新盘及加推的新房汹涌入市,也会分流一大部分二手房客群。

2、从成交区域看,二手房市场上成交的房源多集中于市区,约占87%的交易份额。

市区土地出让力度加大,各区域有效调控均衡发展。根据金华国土资源局网站的数据,截止到10月份,金华市区发布了25个土地出让公告,其中江南区区域6个,江北3个,金东4个,金义8个,金东其他1个,婺城其他3个。

2017年1-10月,己成交的18宗用地中,15宗相关住宅用地,土地成交面积共计54.95万平方米,可上市待售面积99.39万平方米,土地成交金额共计80.04亿元。

10月期间,共推出8宗建设用地。其中江南区域2宗(商务性质),金义都市区6宗(商住用地4宗、纯住宅2宗)。由于今年前三季度金义都市区去化周期最短,仅为2.12个月。政府部门在该区域加大了土地供应量,以补足库存,缓解市场供求矛盾。而此次推出的土地体量非常大,也说明了整个金义都市区的发展和布局正在加速。随着江南区域生活配套日渐成熟,商业表现非常活跃。为此,有针对性地投放商业土地,将进一步促进江南区域全面发展。

10月共有1宗土地成交,是位于环城西路以东(一环以内)江南版块重点区位,受到市场的高度关注。该地块是进入第四季度以来市区拍出的块地,吸引了金地集团、中梁地产、茂新房产、碧桂园集团等知名房企参与竞拍。

经过多轮竞拍,最终由本地房企茂新房产以总价2.93亿元竞得,土地价16450元/平方米。以容积率1.8计算,该地块成交楼面价为9139元/平方米,溢价率达119.33%高于市场预期。这表明了本地房企在规模发展上仍然有积极的投资动力,它也将成为后续其他土地出让的风向标。

2017年1-10月金华市区土地出让公告一览表

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