[摘要] 买房、卖房、出租、求租者都要注意了。从2月1日起，2018年新版《浙江省二手房买卖合同示范文本》和《浙江省住房租赁合同示范文本》将正式启用，今后合同订立双方的权利将更加明确，权益将更有保障。
买房、卖房、出租、求租者都要注意了。从2月1日起，2018年新版《浙江省二手房买卖合同示范文本》和《浙江省住房租赁合同示范文本》将正式启用，今后合同订立双方的权利将更加明确，权益将更有保障。
此次制定和印发新版的《示范文本》，是加快培育和发展住房租赁市场的具体落实举措，有助于规范房屋交易和租赁行为，避免和制约“一房两卖”、反悔毁约、中介欺诈等，保障当事人的合法权益，维护公平健康的房地产市场秩序。为有效打击“黑中介、灰中介”扰乱市场，《示范文本》特意要求在合同中填写房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的信息，强化房地产经纪人的责任。
根据省建设厅和省工商局要求，各房地产中介机构在开展经纪业务时应当提供《示范文本》，供当事人阅读，订立合同时使用。买卖和租赁双方当事人，务必看清新版示范文本，再签订合同，给自己增添一道法律安全防线。
二手房：推荐第三方监管房款
据了解，《浙江省二手房买卖合同示范文本》主要由合同当事人、房屋基本情况、买卖标的及价格、付款方式及期限、房屋交付、房屋交易审核和不动产登记办理、违约责任、争议解决方式等八部分组成。
该《示范文本》要求买卖双方如实向对方提供真实有效的身份证明及房屋买卖的有关信息。其中，出卖人应当提供不动产登记、房屋建筑主体和承重结构的拆除及变动情况、抵押查封状态、租赁事项、户籍等真实信息，并对房屋权利状况作出书面承诺。“确保房屋信息真实有效，是订立合同的前提，《示范文本》中增加这样的规定，可以从源头上减少出卖人违约借口，减少违规交易的发生。”市建设局相关专家表示。
由于房款金额巨大，为保证交易资金安全，该《示范文本》参照商品房资金监管模式，为当事人推荐第三方资金监管，双方约定自愿办理资金监管相关手续，另行与资金监管机构签订监管协议。前提是房屋所在地已实施二手房买卖房款资金监管。另一种方式，是双方自行交割房款，并承担相应的法律风险。
接下来，容易产生纠纷的环节就是交房。之前，买卖合同中对房屋租赁状况没有约定，交割时买家才发现还有承租户居住，没法按时拿到钥匙入住。还有的卖家隐瞒拖欠水电和物管费等事实，交房也容易引起纠纷。新版《示范文本》特别明确两种交房方式，一种是以签署交付证明，卖方将房屋钥匙交付给买方，作为房屋转移占有的标志。另一种是自行约定。
房屋交付时，卖方要结清物业服务费、卫生费、水电燃气、数字电视费、车位费及其他费用，并将原户口迁出。房屋若还有抵押、出租等情况，也要通过合同约定和明确。这些内容均纳入了示范文本，以格式条款的形式予以载明。
值得一提的是，《示范文本》还对买方未按时付款、卖方未按约定交房以及户口迁出、办理登记等情形，进行详细约定，明确相关违约责任，为当事人提供追责依据。如发生争议协商不成的，可通过合同约定向房屋所在地法院起诉、提交仲裁等方式解决。
承租人：要填报流动人口信息
《浙江省住房租赁合同示范文本》主要由合同当事人、房屋基本情况、租赁期限及用途、租金及押金、房屋交付及返还、房屋使用及维护、装修转租出售及征收有关约定、费用承担、违约责任以及争议解决方式等10部分组成。
针对当前加强流动人口管理的要求，该《示范文本》规定承租人必须如实填报居住人数，在合同中要载明租赁期限内居住人数不得多于多少人，其中如有非本市市区、县（市）户籍的流动人口，要填写流动人口姓名、身份证、户籍、单位、电话等详细信息。
据了解，房屋租赁过程中，容易引发纠纷的主要是装修、转租、出售及征收等情况。根据《示范文本》的条款约定，未经出租人书面同意，承租人不得装饰装修房屋或转租房屋。出租人如果出卖该房屋，应提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。在租赁期内，遇到房屋被征收的情况，出租人应给予承租人搬迁费。
无论是出租人还是承租人，当对方违反合同约定条款，均可提出解约，并要求对方支付违约金。其中，出租人交付房屋，或对自然和合理使用损坏的房屋及其附属设施设备、装饰装修和家具、电器等，未按约定进行维修导致无法使用房屋，承租人可提出解约。承租人支付租金，未经同意或批准，将该房屋用于居住以外用途或从事违法活动,以及擅自装饰装修、转租，拆除变动该房屋建筑主体和承重结构的，出租人可提出解约。
除不可抗力和上述情形外，租赁期限尚未届满，一方当事人提前解除合同的，应向对方支付违约金，金额由双方协商约定。
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