[摘要] “双限”调控依旧，公积金贷款和银行贷款双双收紧，房价高位滞涨，需求受抑
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去年楼市成交火爆，部分潜在购买力已提前释放，消化庞大库存成当务之急
过完春节，各地楼市的风向似乎180度掉转了方向。
去年成交持续火爆，房价节节攀升，市场连连唱多。今年初楼市遭遇了一个冷开局，如同节后遭一波波寒流袭来。对于楼市一向持看涨态度的任志强意外改口，称与2013年相比，今年房价和成交量增幅都会大幅下滑。地产大佬万科董事长王石也认为2014年楼市“非常不妙”。针对各地频现的“鬼城”、空城，一些学者也不时抛出各种房地产泡沫论、崩盘论。
成交数据明显下滑，节后房地产公司售楼部门可罗雀。金华似乎也不例外。昨天，作为农历马年金华市区出让的宗商住地块，金东新城区广润瀚城西侧约118亩地块“二次出让”，因报名不足3家而“拍转挂”。该地块在去年底还曾有4家竞买人参与竞拍，当楼面价达到2818元/平方米时再无人应价，结果因未达保留价而流拍。从投资商对土地“欲拿还止”的谨慎中，人们似乎嗅到了市场的某种信号。
房价滞涨，成交萎缩
春节过后，各项房产数据陆续出炉。
金华市房地产交易管理网数据显示，1月份市区住宅商品房成交1204套，环比去年12月份下降31.7%，同比去年1月下降36%。“而1月份二手房成交仅474套，正常情况下每月成交有个七八百套光景，去年月均都在1000套以上，400多套的成交量说明市场已经很冷清了。”市区有房产中介商昨天分析，二手房市场如果冷下来，缺少周转资金，将直接影响到新建商品房的成交。
房价方面，中国百城房价指数显示，今年1月金华在售新建商品房样本均价为9380元/平方米，环比下跌0.77%，样本价格中位数为9375元/平方米。有媒体注意到，这也是自2013年4月以来市区在售商品房均价首次跌破9400元。
国家统计局原定于昨天公布的1月份70个大中城市房价变化数据，因春节推迟到2月24日公布而暂时无从得知。但从前几个月情况看，金华房价在“12连阳”后，滞涨信号已经非常明显。2013年11月，新建商品住宅价格环比出现13个月以来首次零增长，12月环比微涨0.2%，预计今年1月微涨、微跌或持平均有可能，波动不会太大。
2014年1月份量价齐跌，进入2月份冷清的市场状况似乎还在延续。在市区透明售房网上，每天备案的商品房和二手房，不是个位数就是零成交。网友“户型方正才叫房”发帖称，最近他路过金东新城区一个新楼盘的售楼部，发现沙盘前空荡荡，吓得赶紧逃了出来，他无法想象“一大堆置业顾问拥过来”的尴尬情形。
这样的情况并非个例。“我最近陪爱人看房，走了三四个品牌楼盘，几乎没什么人在看房，售楼员就一直陪着我们聊。”记者的一位同事也反映，节后的市场有点冷。
很多媒体在解读1月份房地产市场下滑数据的时候，都会捎带上一句“受春节假期淡季影响”。的确，春节假期大家都忙着过年、走亲访友，也没多少心思看房买房。而且，春节夹在1、2月中间，这对楼市更为不利，因为1月忙过年，2月要等过了元宵才能逐步恢复正常，两个月的成交均受影响。
也正因为看到这一点，春节期间市区仅金华万达广场等个别楼盘事先准备了特价促销活动，很多都关门歇业。“我们节后的个活动安排在3月上旬，2月份没什么人气，搞了促销效果也不好。”城北一楼盘售楼经理对记者表示，2月份老天也不帮忙，连续阴雨雪天气，几乎没有间断过，把活动安排在3月份还是明智的。
春节的影响，天气的不利，加上大部分开发商考虑到客源储备不足，推迟启动大规模的营销计划，这些因素都在不同程度上对年初楼市的清淡带来了影响。
去年火爆，透支需求
当然，如果有很强的购房需求，这些所谓的淡季因素也就微不足道了。那么，买房的人哪去了？需求下滑，才是真正的原因。目前，比较有说服力的观点是，去年部分潜在需求提前购房，透支了今年的购买力。
“今年开局之冷清，在去年几乎是无法想象的。九十月间最闹猛的时候，市区频现‘日光房’，为了能抢到一个靠前的选房号，很多人前半夜就来排队了。”金东一家热销楼盘的置业经理说。他注意到，楼市也不是一夜间冷下来的，从去年12月份起看房的人就慢慢减少了。
去年3月份，受“国五条”细则要求严格征收20%交易个税政策刺激，二手房交易出现井喷，一个月成交3675套。随后，商品房交易也受到价格环比连续上涨的刺激，与二手房形成了轮番放量上行的格局。
据统计：2013年市区商品房成交量为186万平方米，其中商品住宅成交量为160万平方米，同比分别增长59%和51%；二手房成交量为179万平方米，其中二手住宅成交量为114万平方米，同比分别增长36%和53.7%。这些成交数据均创近年来新高。
另一个佐证来自于市住房公积金管理中心：由于市区购房火爆，公积金资金池已入不敷出，从今年1月底起只能下调公积金贷款限额。这也是一年之内公积金贷款限额连续第二次下调。到目前为止，市区住房公积金贷款排队轮候的还有900多户，已申请未放贷金额达2亿多元。按目前的放贷进度，现在受理的贷款申请至少要等到9月份才能轮到放贷。
分析人士认为，当前刚需仍为主力购房群体，按正常的一年新增住房需求，市区根本不可能出现像去年那样惊人的成交量：一是受到个税政策刺激，二是买涨不买跌，很多人不得不匆匆将置业计划提前实施。
以新兴的湖海塘高档居住区块为例，购房者因为怕今后房价上涨，纷纷提前入市。仅绿城·海棠花园一个楼盘，去年成交额就超26亿元，火爆程度惊人。在去年的成交高峰过后，紧跟着会有一个成交低谷，这也在情理之中。
房贷收紧，难中趋稳
分析2014年的金华房地产形势，业内比较中允的看法是，开局确实要比2013年困难得多，如果没有大的利好政策刺激，已很难再现2013年的辉煌，整体很可能进入一个盘整稳固的时期，以消化去年成交量放大和房价过快增长带来的压力。
首先，是刚需购买力在2013年已被大量提前透支，在购房需求被透支的同时，金华新建商品住宅价格已环比“12连阳”，房价的高企对后续成交形成了一定的抑制。去年新开的一些楼盘，首期房源主要图赚人气，房价优惠多，进入二期、三期销售后，房价开始拉升。当房价超过购房者所能承受的心理预期后，就会对销售产生一定的抑制。
其次，限贷限购政策2014年继续执行且收紧。由于限购，有购房资格的家庭户数越来越少，购房群体日益缩小。而限贷政策也在收紧，今年1月，市住房公积金管理中心再次下调贷款限额，即使用足所有政策，夫妻双方也只能贷40万元，较去年1月份缩水一半。而单方正常情况下只能贷15万元，对买房来说无异于杯水车薪。
银行商业住房贷款方面，由于受到“钱荒”影响，贷款额度也在收紧。前几天，网友“125826”在本地房地产论坛上发帖求助，称自己节前买了二手房，首付款也付了，合同也签了，中介公司也答应得好好的，说什么跟银行行长关系好，房贷没问题，甚至过户手续都办下来了，现在却接到中介公司电话，说是银行停贷了。匆忙中，网友“125826”只能又找了一家银行，可对方也表示无法保证能放贷。
网友“125826”可能不知道的一个现实是，银行也很缺钱。1月份，人民币存款罕见锐减9402亿元，减少幅度创6年来同期新高。随着居民存款往以余额宝为代表的互联网金融理财产品大搬家，银行贷款指标缩减。往年房贷要到四季度收紧，而今年房贷从年初就开始趋紧，直接影响房地产市场的成交。
库存庞大，亟须消化
“金华楼市不存在明显的风险，但并不意味着没有压力和隐患。”目前，金华房产业内人士最为担忧的是，一方面销售难度增加，另一方面新增房源仍在源源不断排队入市，市场去库存化压力依然较大，尤其是积压严重的大户型库存量仍在上升。
数据显示，截至2014年1月31日，金华市区月末累计可售住宅为16573套。这些只是已经拿到预售证的可售房源，已开发或即将开发的新增房源已经在后面排起了长队。
有媒体统计，2014年市区至少有30多个新楼盘将入市，2014年新增供应量大增，或使供过于求的形势进一步失衡。去年开盘的保集外滩、新世纪·香湖、金地·格林春晓、瀚悦府等大盘将进入主销售年，而万达广场、滨江·金色蓝庭、绿城·海棠花园等还有数量不少的尾盘需要消化。
新楼盘中，像保集湖海塘庄园、蔚蓝海岸等供应量都很大。去年11月份至今出让的一些大地块，从2014年四季度起将陆续形成产品入市，比如万达广场东侧地块、奥克斯竞得的和信路北侧地块、农工商湖海塘地块，以及将出让的广润翰城西侧地块，累计地块面积500多亩。稍偏远一点，还有400亩的银湖城、600亩的宾虹星城等新楼盘，供应量更是惊人。
市住建局去年下半年的一份报告曾指出，金华楼市积压严重的是以排屋、别墅等为主的大户型，由于面积大、总价高，超出普通中产阶层的购买力，导致购买群体越来越小，销售难度加大。在今后开发的住宅项目中，一定要以中小户型为主，严格控制大户型的比重。
综观2014年的房地产市场，金华楼市首先要面对的就是巨大的库存压力，主要的工作也是围绕着去库存化、加快回笼、盘活资金展开。或许，撬动2012年楼市的“以价换量”、“快进快出”、“薄利快销”等营销策略将被倒逼再现楼市。
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